Мінімальний строк оренди землі: панацея, справедливість?

21.03.15, 12:00

Нещодавно Верховна Рада України підтримала законопроект, який передбачає встановлення мінімального терміну оренди землі сільськогосподарського призначення. Це нововведення вважають неоднозначним, бо попри певні вигоди, до яких можна зарахувати стабілізацію роботи сільгоспвиробників, мільйони українських землевласників можуть через нього зажити чималих проблем. Роз’яснити ситуацію щодо плюсів та недоліків нової законодавчої пропозиції ми попросили фахівця з аграрної політики Проекту USAID «АгроІнвест» Олександра МУЛЯРА.

Фахівець з аграрної політики Проекту USAID «АгроІнвест» Олександр МУЛЯР

- Про яке нововведення йдеться?
- Справді, проектом Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)», що має на меті обґрунтоване скасування бар’єрів, які заважають веденню бізнесу, зокрема, аграрного, включені положення стосовно оренди землі. Нагадаю, законопроект схвалено парламентом 12 лютого цього року, однак документ ще не набув чинності. Він, зокрема, включає положення про внесення змін до Земельного кодексу України (стаття 93), у якому зазначається, що мінімальний строк оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства має становити 7 років. Тобто, у разі набуття документом чинності буде заборонено укладати договори оренди менше ніж на 7 років.

- Чи виграють від цього нововведення землевласники?
- Без сумніву від нього програють дрібні землевласники-орендодавці, які ще більше втратять контроль за використанням своєї власності. Ось лише деякі аргументи. Проектом USAID «АгроІнвест» з метою визначення найбільш важливих аспектів укладення і виконання договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення було проаналізовано репрезентативну вибірку 700 договорів оренди, укладених у 14 областях і 70 районах України. Одним із завдань дослідження було визначити, як змінюється середній рівень орендної плати із збільшенням строку договору оренди. Результати дослідження засвідчили, що при оренді землі приватної власності рівень орендної плати від строку договору оренди не залежить. Рівень орендної плати фактично є однаковим для короткострокових (1-5 років), середньострокових (5-10 років) та довгострокових (понад 10 років) договорів оренди. Іншими словами, можна стверджувати, що законодавче встановлення мінімального строку договорів оренди не принесе землевласникам ніякого позитиву. Ми проаналізували також залежність між рівнем орендної плати і часом укладення договору оренди. Результати дослідження продемонстрували пряму залежність: чим пізніше укладений договір, тим вищою є орендна плата за землю. Очевидно, головні причини цього – зростаючий попит на землю та конкуренція серед орендарів, а також інфляція. Ці результати підтверджують, що для землевласників ризиковано укладати довгострокові орендні договори без чіткого механізму перегляду рівня орендної плати. Отже, згаданий законопроект фактично додатково обмежує право розпоряджатися своєю власністю. Прямим наслідком цього стане зменшення вигод мільйонів землевласників. Також слід відзначити, що це призведе до обмеження гарантованих Конституцією прав і свобод громадян. Аби захистити права та інтереси дрібних землевласників, доцільно відмовитися від ідеї встановлення у законодавстві обов’язкового мінімального терміну оренди землі.

- Виходить, запровадження мінімального строку оренди землі вигідне лише орендарям?
- Перевагами довгострокової оренди є стабільність у землекористуванні орендарями, що сприяє кращому плануванню та залученню інвестицій, можливості застосовувати багатопільну сівозміну. Також відпадає потреба в частій державній реєстрації прав на землю, з якою досі існує чимало проблем. Ці переваги стосуються виробників. Але сталий розвиток сільського господарства, серед іншого, передбачає справедливість і врахування інтересів усіх сторін. Ніхто ж нині не заважає домовлятися про середньострокову чи довгострокову оренду землі і, таким чином, отримувати зазначені переваги, поважаючи і враховуючи інтереси дрібних землевласників - другої сторони орендних правовідносин. Адже частка договорів оренди, укладених на строк до 5 років, постійно зменшується в будь-якому разі. Не варто законодавчо спрощувати орендні відносини, якщо це не на користь одній із сторін. Слід враховувати також наступний момент. Довгострокова оренда землі робить цей механізм менш гнучким як для орендарів, так і для орендодавців. А це, в свою чергу, зменшує цінність землі та негативно впливає на інноваційну спроможність тих, хто обробляє землю, знижує конкуренцію на ринку землі. Уряд постійно наголошує на важливості підтримки розвитку малих і середніх сільськогосподарських виробників, готуються відповідні урядові програмні документи. Така підтримка, очевидно, сприятиме певному розширенню землекористування цих категорій виробників, в тому числі, за рахунок використання сільськогосподарських земель приватної власності. Тому виникає питання: чи варто консервувати структуру землекористування, що склалася на сьогодні? А така консервація неминуча, якщо буде законодавчо закріплений мінімальний семирічний термін оренди. Наведу ще один аргумент. Буває, що й виробнику недоречно орендувати землю з мінімальним строком у 7 років. Трапляються ситуації, коли розширити землекористування необхідно, наприклад, лише на два роки. Або ж може виникнути необхідність передачі землі в оренду чи суборенду на короткий термін. До речі, цьогорічний значний брак обігових коштів у багатьох виробників може спричинити прийняття ними подібних рішень. Як потім врегульовувати подібні ситуації? Вихід, звичайно, знайдеться, приміром, у використанні неофіційної оренди. Законодавче встановлення мінімального строку оренди, безперечно, сприятиме розширенню тіньового ринку оренди землі.

- То як знайти компроміс, які ваші пропозиції?
- Повторюся, що з метою захисту інтересів землевласників доцільно відмовитися від ідеї встановлення у законодавстві обов’язкового мінімального строку оренди землі. Водночас має всебічно підтримуватися практика встановлення в договорах оренди земель сільськогосподарського призначення орендної плати за принципом: чим довший термін оренди землі, тим вищий рівень орендної плати. Зокрема, доцільно також передбачати в договорах оренди таких земель поетапне збільшення розміру орендної плати протягом строку оренди, який може бути тривалим. У такому разі в договорах будуть задекларовані серйозні наміри орендарів щодо ведення аграрного виробництва на орендованих землях, а дрібні землевласники розумітимуть переваги від передачі своєї власності в оренду на довгий термін.

- Не можу не запитати про іншу новацію, передбачену законопроектом, - про сплату орендної плати виключно в грошовій формі. Які тут можливі ризики?
- Законопроектом пропонується внести зміни до Закону України «Про оренду землі» (стаття 22) із зазначенням, що орендна плата справляється лише в грошовій формі. Нагадаю, чинне законодавство дозволяє сторонам встановлювати грошову, натуральну чи відробіткову (надання послуг орендодавцю) форму орендної плати або ж їх поєднання. Нововведення запропоноване без урахування існуючої практики та інтересів землевласників. Як засвідчили результати масштабного дослідження Проекту USAID «АгроІнвест», проведеного у партнерстві з Інститутом соціології НАНУ, в сплаті за оренду землі домінуюча роль належить розрахункам у натуральній формі та послугами - 62% землевласників отримують орендну плату не в грошовій формі. Чому так відбувається? Зазвичай орендодавці самі обирають вигіднішу для себе форму оплати. Значна частина з них також є власниками особистих підсобних господарств, де виробляється продукція здебільшого для власного споживання. Тому отримання орендної плати зерном, іншою продукцією, послугами з обробітку землі вигідне сільським мешканцям. Звісно, треба вдосконалювати механізми визначення ціни та якості продукції, що використовується як орендна плати, але це вже інше питання. Головне, що переважна більшість орендодавців нині обирають натуральну чи комбіновану форму орендної плати, а законодавче обмеження цих форм обмежить їх вигоди. Важливо зазначити і таке. Протягом останнього року національна валюта гривня знецінилася в рази, тоді як рівень орендної плати в грошовій формі не змінився. Як засвідчує практика, механізм індексації орендної плати не є досконалим і передбачений не в усіх орендних договорах. За результатами нашого дослідження, у майже 20% договорів оренди землі приватної власності відсутнє положення про індексацію рівня орендної плати. Також не завжди передбачений перегляд сторонами рівня орендної плати протягом строку договору оренди. В результаті, зафіксований рівень орендної плати для її виплати орендодавцю в грошовій формі може не змінюватися протягом усього терміну дії договору оренди землі. Але ж для прикладу згадаємо, що ціна 1 тонни пшениці рік тому становила 2000 грн., тоді як сьогодні – понад 4000 грн. Тож законодавча заборона фіксувати в договорах оренди орендну плату в натуральній формі збільшить ризики для дрібних землевласників щодо отримання її очікуваного та належного рівня.

текст - Тарас ТЕРНІВСЬКИЙ, Національний прес-клуб з аграрних та земельних питань